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上海的“中心”容不下科技创新?

发布日期:2021-07-08 07:32   来源:未知   

  在新一轮总体规划中,上海是这么定位自己的:国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。

  从概念上看,一个上海,好多个中心;而从城市空间上看,上海也的确有好多个中心,既有老牌的市级商务中心如外滩、陆家嘴,也有区域型商务中心如徐家汇、五角场,还有新兴商务区如大虹桥、世博等。

  我们选取了上海中心城区最有代表性的25个综合商务区作为样本,看看上海的这些中心到底发展的怎么样?

  租金很贵的中心:以二号线沿线和浦西市中心的商务区为主,租金8块(元/平方米/天,以下同)起;

  租金一般的中心:以内环外各大商务区为主,包括五角场、虹桥、徐汇滨江等。虽然新旧有别,入驻率也各有差异,但一致的规律是相对便宜,最贵也就7块多,便宜的4块多也能搞定。

  当然,租金只是一个观察的窗口,而商务区的本质是人和企业的空间载体。那我们就先从人的角度来看一下吧。

  一般来说,商务区的能级可以体现在能吸引住在周边多大范围的人来上班。我们来看四个典型的案例:

  可以看到,较高能级(市级)的人民广场和陆家嘴的员工住地不仅围绕在商务区周围,也呈现出了沿主要地铁线路向全市扩散的趋势。相比之下,较低能级(地区级)的五角场和大宁的员工大多居住在工作地附近。

  (我们将上海市划分为小区尺度的格网,计算住在每个格子里的劳动年龄人口(20-60岁)前往各个商务区上班的比例(比例最大的称为该地居民的首选商务区)。然后将通勤人口总数高于一定阈值、首选商务区比例大于一定阈值的格子,标识为该首选商务区的辐射范围。)

  可以看到,25个商务区各自有一块领地(以不同颜色标识),而根据领地形态的不同,上海也自然地形成了三类“中心”:

  集聚型中心:包括辐射范围最大的五角场新江湾城、陆家嘴和虹桥枢纽等;他们的就业群体有明显的区域特征,并形成了相对完整的领地空间。其中,陆家嘴是浦东的绝对大佬,而五角场和虹桥枢纽分别位于市区的边缘地带,在各自区域内鲜有敌手。

  竞争型中心:以浦西市中心颜色斑驳的商务中心为主,如人民广场、南京西路、虹桥等。这些商务中心在激烈竞争中各自争得一席相对完整的地盘,但面积都不大,其余的领地就分散在全市的各个角落了。

  离散型中心:还有一部分商务区的领地不明显,其就业群体呈现了相对分散的特征,如徐汇、外滩、淮海路等。

  图中还有一些没有首选商务区的黑色区域。这些地方或者是竞争太过激烈多个商务区平分秋色,或者是现有的商务区尚未能触达。

  与此同时,如果我们观察每个商务区工作人群的年龄结构,www.758580.com。会看到另一种景象,请看下图:

  年轻人的中心:以浦东为主,最为“年轻化”的竹园、杨高路、世纪公园全部位于浦东(平均年龄34-35岁,20-40岁的人员占比70%),陆家嘴排名也非常靠前。同时,浦西的虹桥枢纽、中山公园和徐家汇也相对比较年轻。

  中老年人的中心:如大连路和浦东世博,都是“中年油腻大叔”的乐园,这些商务区恰好是某些类型企业的集聚区,懂的自然懂,不解释了。

  当然,我们也可以将以上两个维度交叉起来,以通勤距离作为x轴,平均年龄作为y轴,画出这幅散点图:

  从每个象限的商务区样本分布来看,我们也可以读取到另一个信息:年龄越小的,上班距离越长;年龄越大的,上班距离越短。

  这也许就是这座城市的典型画面吧:一批又一批的年轻人住在市郊,把大量时间花在路上,只为了能在最“中心”最光鲜的地方出人头地,直到他们慢慢成长老去,有了财富积累,就搬到中心一些的地方,并选择一个离家近一些的工作

  从规模企业的集聚看,上海形成了与工作人群完全不同的三种差异极大的“中心”:

  巨型企业集聚中心:陆家嘴,再没有第二家了,平均注册资本约3000万,约是第二名的两倍。

  大型企业集聚中心:浦东世博、世纪公园、杨高路、外滩等商务区,它们区域内的企业平均注册资本在1000万以上。

  中小型企业集聚中心:最典型的为上海火车站、徐家汇、曹家渡,其区内企业以中小型为主,平均注册300万元。

  再看产业结构。根据《上海市城市总体规划(2017-2035年)》,上海的城市性质确定为“国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市”。据此,我们选择了与上海发展目标较为契合的四大高端服务业(金融产业、文化产业、信息和科研服务业、商务服务业),统计了各个商务区的高端服务业总比例,结果如下图所示:

  注册资本较高、高端服务业较多(第一象限),也就是站在商务中心鄙视链顶端的,最典型的商务区就是陆家嘴。

  注册资本较高、高端服务业较少(第二象限),这一类型商务区可能有非高端服务业型的产业(比如房地产),虹桥和大虹桥都是该类型的。

  注册资本较低、高端服务业较少(第三象限),位于商务中心鄙视链的最低端,典型商务区是上海火车站、四川北路等。

  注册资本较低、高端服务业较多(第四象限),这是中小企业和创新性企业集聚的地区,尽管注册资本较低,产业却相对很高端,五角场和徐汇滨江都具有此类属性。

  其实,隐藏在上述研究中的,还有一个特别有趣的现象。我们在商务区租金和行业的研究中发现,几大行业的承租能力差异是很大的(承租能力的数学含义是行业占比与租金的相关性)。结果如下图所示:

  我们可以看到,上海最为引发关注的两个重点行业:“金融”和“科技”,同时却非常有趣地位于承租能力的顶端和底部。澳门黑白图库

  接着,我们再把数据放置到时间轴上,观察下新增科技行业的空间趋势,可以得到下图:

  可以看到,按经营地测算,越是高租金的商务区,科技企业的增量越低(占所有新增企业的比例越低)。

  上海几乎每个“中心”都吸引了高大上的金融行业,而那些暂时看上去矮穷矬的科技行业(尤其是创新型的初创公司)就不得不被高租金挤压到离市中心更远更便宜的郊区。金融和科技,看上去离得那么近,但现实却又把它们逼得那么远。这的确是一件让我们担心的事:

  本文作者为Kathur、团支书,本文由微信公众号 城市数据团 原创并首发。

  本文中商务区甲级写字楼租金数据由 仲量联行 提供。仲量联行是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司,作为《财富》500强企业,业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过83,500人。本文观点由城市数据团独立形成,不代表仲量联行观点。

  本文中人迹行为数据为运营商数据和移动设备数据,内容为个人身份信息脱敏后的,根据个人长期活动规律识别的居住地、工作地及通勤关系。